城市更新防止大拆大建新规发布后，存量项目如何加快拆赔处理
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4. 保险资金参与城市更新项目5. 拆补方案的制定与拆补协议的签署、实施（会议整理稿）
目录
一、拆迁补偿协议的制定
二、物业权属复杂时的拆赔处理技巧
三、开发商提供资金解除被拆迁物业的查封、抵押
四、拆赔标准的处理
五、拆补款/过渡期安置费的支付时间安排
笔者按：
2021年8月10日，住房和城乡建设部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）公开征求意见，其中“原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2”等规定对全国各地城市更新的推进带来了很深远的影响。简单来说，房企通过城市更新跑马圈地的时代已基本终结，以往城市更新项目令人垂涎的利润空间也将不复存在。
对于深圳等一二线城市的更新项目来说，如果拆除建面不大于现状总建面的20%且拆建比不大于2，那城市更新项目基本都没有操作的空间，任何企业也不会赔钱去做更新，因此上述《征求意见稿》发布后，各一、二线城市大概率会在贯彻中央精神的基础上因地制宜，比如通过地方法规进一步明确操作要求，只不过城市更新必然会出现整体的收缩和收紧。
在防止大拆大建新政将施行的大背景下，存量城市更新项目的推进将迎来大考。虽然目前无法预估到新政对存量项目的影响，但很多开发商以及背后的投资机构都在密切地关注新政可能对项目推进速度带来的相关负面影响。就我们前融机构而言，因拆迁业务非常敏感，我们前融机构在更新项目的投后管理过程中一般很少会参与或干涉开发商与被拆迁方的拆迁谈判、拆补协议签订等拆迁事务。住建部发布《征求意见稿》后，我们目前对更新项目的推进（尤其是拆迁签约的进展）变得格外关注，在最近的投后监管过程中也更加注意提醒开发商落实拆赔的操作细节，以尽量避免“猪队友”情况的发生。以下就我们在城市更新项目投后管理过程中频繁提醒开发商注意的拆赔处理实操过程中的重点细节做相关实务分享。
一、拆迁补偿协议的制定
以深圳城市更新项目的拆赔为例，一份完整的拆迁补偿协议从结构上一般包括如下内容：
1. 物业的权属情况、现状情况（位置、四至、权属证书、权利人、查封、抵押、租赁情况等）；
2. 拆补标准（回迁的拆补比、回迁房的装修标准、货币补偿标准、搬迁费用、装修补偿费用、过渡期安置费、经营性物业的停业停产损失等）；
3. 拆补款的支付时间；
4. 回迁房建设期限、回迁房的交付时间及回迁房的房产证办理；
5. 办理回迁房房产证的税费承担、回迁房的地价承担；
6. 被拆迁人须配合开发商办理的事宜（此为开发商风险控制的核心要点，也是被拆迁人制衡开发商的武器）；
7. 开发商及被拆迁人触发违约情形的违约责任；
8. 村集体物业的特殊处理；
9. 面积结算条款；
10. 针对项目遇到的其他情况的处理，开发商认为需要关注的问题。
我们一直提醒开发商，对外公布的拆补协议版本尽量统一为同一版本。深圳先前有个别更新项目出现过开发商针对作为被拆迁人的村集体与个人村民就同一事项的违约金却适用不同标准的情况，此做法引起了部分被拆迁人的抵触和抗性，因此明面上的拆补协议统一尺度、统一版本有其必要性，至于台底协议则另当别论。
二、物业权属复杂时的拆赔处理技巧
就建筑物、土地的权属情况调查来说，开发商一般都可以通过调取国土部门及村委留存的建筑物、土地档案等进行确认。实务中，我们经常遇到被拆迁人持有年代久远的不动产权属证书据以主张其为权利人的情况，如80年代末宝安县政府、国土局颁布的用地批文或者规划许可批文，但是该等批文在国土及村委却未必有留存。换句话说，单凭上述批文的话现政府未必会认可其权属状态，此时开发商就得继续摸底清楚目前不动产的占有状态，其中谁居住在房屋中就是核心的问题。总的来说，政府不动产档案记载的证载权利人和居住在房屋中的实际权利人的利益是开发商最值得关注的问题，因此核查证载权利人和实际权利人是开发商进行权属摸底的基础。
为便于说明，以下就我们在城市更新项目投后管理中遇到的权属复杂情况下的拆赔处理技巧做举例分析：
（一）权属人为老人
物业权属人如为年纪稍大的老人，开发商最好是说服老人订立公证的遗嘱，开发商按照遗嘱的财产分配方式签署拆补协议。年纪稍大的老人如未订立公证的遗嘱，倘若中途去世，而子女就财产分割产生重大分歧的，则拆迁进度会相应拖延，尤其是子女如因财产分割进行诉讼，则拆迁进度会进一步受到很大影响。
因此，针对被拆迁物业权属人为老人的情形，我们通常会建议开发商说服老人订立公证的遗嘱，然后按照遗嘱的财产分配方式签署拆补协议。
（二）权属人为离异夫妻
物业权属人为离异夫妻的，开发商须核实离婚协议书中关于财产分配的约定。如离婚协议书列明被拆迁物业赠与给其中一方的，则开发商除与被赠与方签署拆补协议外，还应说服赠与方出具声明，也即声明其放弃一切被拆迁物业的拆补权益。
根据《民法典》的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。举个例子，如被拆迁物业为未取得合法权属证书的物业，物业由夫妻离异前共同出资建造，离婚协议书列明被拆迁物业赠与给女方。其后开发商按离婚协议书的内容与女方签订了拆补协议，但拆补协议签订后离异夫妻诉至法院，男方以《民法典》“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定为由，请求法院撤销赠与行为，该情形下法院一般会按如下原则处理：因被拆迁物业为未取得合法权属证书的物业，故离婚协议书虽列明被拆迁物业赠与给女方，但无法办理产权的过户登记，据此法院进一步认为赠与财产的权利未转移，因此适用《民法典》的规定，男方有权撤销此赠与行为。而赠与行为被撤销后，开发商需要重新与夫妻各方进行拆迁谈判，因此拆迁周期被牵连而延长。
为此，针对被拆迁物业权属人为离异夫妻，而相应离婚协议书列明被拆迁物业存在赠与情形的，我们建议开发商在一开始与被赠与方签署拆补协议外，还应同时说服赠与方出具声明，声明其放弃一切被拆迁物业的拆补权益，以避免前述案例所产生的风险。
（三）被拆迁物业为共有
在核查被拆迁物业是否为共有物时（如常见的物业底层为兄长建造，后弟弟加建层数），开发商需注意核查各方的建房材料（如施工合同或施工单位的收款收据、施工单位出具的建房证明等），其他村民及村委对被拆迁物业建造情况的陈述，以及目前物业的占有居住情况。
实务中，针对被拆迁物业为共有情形的，开发商可能经常遇到第三方称其为物业共有人到相关部门信访主张拆补权益的情形，因此我们建议开发商留存好前述材料，未来一旦出现信访，则开发商有足够的证据反驳信访人的主张。
（四）土地和建构筑物权属分离
城市更新项目中，有一种情况尤为常见：村集体享有的土地租赁给某企业，企业在租赁期内建造了厂房，其后村集体和企业均向开发商主张拆补权益。
实务中，针对土地和建构筑物权属分离的情况下，我们一般建议开发商需要分别向村集体、建造了厂房的企业均分别作出相应拆赔补偿。
三、开发商提供资金解除被拆迁物业的查封、抵押
在城市更新项目的推进过程中，如物业权属人因缺乏偿债能力导致被拆迁物业被查封，或物业存在抵押而需要开发商提供资金解除抵押，这种情况下开发商一般都是以借款方式提供资金用于被拆迁物业的查封或抵押的解除。如为查封，借款资金可以在拆补权益中进行抵扣；如为抵押，借款资金的还款方式开发商可与物业权属人进行协商。
需注意的是，针对该情形，我们一般建议开发商最好对资金进行监管，以免权属人未将资金用于偿债，如可以则尽量考虑将资金直接转入查封申请人、抵押权人的账户，同时在拆补协议约定在开发商借款后的多长时间内物业权属人须完成解除查封、抵押的手续，逾期完成的则可以结合具体情况约定按如下方式处理：（1）逾期完成的，则视为借款立即到期；（2）可以约定逾期完成的违约金；（3）要求物业权属人承诺，在解除本次查封、抵押后，未来不会出现新的查封、抵押，如有违反，物业权属人须承担违约责任。
四、拆赔标准的处理
旧改项目中，开发商一般可考虑通过关联方收购一定数量的无合法产权证书的物业（下称“所收购物业”），所收购物业对应的合同拆赔标准做得尽量高一些，以尽量做大拆补成本并达到税筹目的（本质是左手倒右手）。需注意的是，深圳部分区的更新局审查拆补合同时，窗口一般会提醒或质疑各拆补合同的拆赔标准存在较大差异的问题，因此开发商针对拆赔标准最好事先向更新局咨询（开发商可以与更新局聘请的法律顾问进行沟通），避免因所收购物业的拆补标准过高而无法通过更新局的审查。
需补充说明的是，对于“提前收购一部分物业”这个既可以种钉子（防止别人抢项目），又可以做税筹的动作来说，开发商并不能拍脑袋就做决定。准确地说，开发商在决定是否收购物业以及收购多少数量的物业之前，务必进行税务测算，也即比较收购物业和不收购物业的情况下对项目税费（增值税、土增税、企业所得税）、irr、利润等的不同影响，最终决定是否收购物业以及收购多少数量的物业。
五、拆补款/过渡期安置费的支付时间安排
部分开发商常犯一种错误，比如过渡期安置费的支付时间约定为“拆补合同签署后【】天内支付首期安置费（首期安置费的计算标准为：签约之日起3个月内所产生的过渡期安置费）；其后每三个月支付一次过渡期安置费；在第三个月的月末【】号前支付”等类似表述。该类似约定极为容易导致开发商的逾期违约，同时会加大开发商的管理难度，因为每个物业权属人签署拆补合同的时间不同，故该约定会致使第二期及往后的过渡期安置费的到期日不同。如此开发商就得统计每户过渡期安置费的每期到期时间，如户数较大则非常容易出错，而且若发生开发商的经办人员离职，则后面接收的经办人很可能会错过到期日而导致开发商逾期支付过渡期安置费。由此可见，上述的类似约定很容易造成开发商逾期支付过渡期安置费，从而触发合同约定的违约责任。
为此，我们建议将签约户数按签约时间分为两类，第一类是上半年签约的户数，第二类是下半年签约的户数。具体处理方式如下：（1）就上半年签约的被拆迁人，其过渡期安置费自签约之日起计算至当年6月30日，其后每期过渡期安置费按季度支付，在每季度最后一个月的月末【】号前支付等类似表述；（2）下半年签约的被拆迁人，其过渡期安置费自签约之日起计算至当年12月31日，其后每期过渡期安置费按季度支付，在每季度最后一个月的月末【】号前支付等类似表述。综上，即采取“从第二期过渡期安置费开始，每户的每期过渡期安置费的到期日尽量保持一致”的做法，进而降低开发商的管理难度。
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